La peculiare modalità di determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione superbonus di una ONLUS, di una organizzazione di volontariato (OdV) o di una associazione di promozione sociale (APS), che sostengono spese per interventi su un immobili di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, è applicabile anche con riferimento agli immobili detenuti mediante il diritto di superficie.

L’Agenzia delle Entrate, con la recente risoluzione 19/E, ha fatto un un passo indietro, fornendo ulteriori chiarimenti in merito alla rilevanza della proprietà superficiaria ai fini dell’applicazione della particolare modalità di determinazione dei limiti di spesa, di cui al comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, convertito nella legge 77/2020.

Com’è noto, ai sensi del comma 10-bis del citato art. 119 del D.L. 34/2020, determinati enti non commerciali (ONLUS, OdV o APS) che svolgono prestazioni di servizi socio-sanitari e assistenziali, i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica e che effettuano gli interventi agevolabili su edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, posseduti in data anteriore al 1° giugno 2021, possono determinare il limite di spesa ammesso alla detrazione, di cui al medesimo art. 119, moltiplicando il limite unitario, previsto per le singole unità immobiliari, per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi ammessi alla detrazione e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.).

La citata norma è stata emanata, come indicato anche nel documento di prassi, per la  circostanza che i detti enti, soprattutto di quelli che si occupano dei servizi socio-sanitari-assistenziali, esercitano la propria attività in unità immobiliari di grandi dimensioni, stante il fatto che le norme vigenti e gli standard funzionali impongono la disponibilità di superfici appositamente attrezzate e di non modesta entità.

Come richiesto specificatamente dal comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 gli immobili devono essere posseduti dall’ente, però, “a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito”, quindi sicuramente non in locazione e con l’ulteriore incertezza in presenza di una detenzione in diritto di superficie, ai sensi dell’art. 832 c.c., tenendo conto che con altro documento di prassi (circolare n. 3/E/2023) è stato precisato che, ai fini della verifica del rispetto della condizione relativa al possesso dell'immobile, l'elencazione dei titoli rilevanti contenuta nella disposizione normativa (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito) deve considerarsi tassativa.

Si evidenzia, inoltre, che il codice civile qualifica il superficiario come titolare di un vero e proprio diritto di proprietà, limitato al solo edificio e non esteso al terreno su cui lo stesso sorge, che gli consente di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, così come stabilito dal citato art. 832 c.c. (a sostegno, Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 22534/2023).

Pertanto, per l’Agenzia delle Entrate, l’unità immobiliare detenuta dall’ente in diritto di superficie deve ritenersi inclusa nell'ambito applicativo del comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, tenendo ulteriormente conto del particolare contesto dell'agevolazione in commento e delle finalità che il legislatore ha voluto perseguire.

La detta conclusione, peraltro, non fa comunque venire meno il carattere tassativo dei titoli in forza del quale l'immobile deve essere posseduto dal contribuente, in quanto la proprietà superficiaria deve ritenersi inclusa nell'ambito oggettivo di applicazione della disposizione quale “tipo” di proprietà.

Pertanto, conclude l’agenzia, deve ritenersi superata la precedente risposta (n. 2/2024) nella parte in cui si conclude per l'esclusione, dall'ambito di applicazione del citato comma 10-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, delle ONLUS, delle OdV e delle APS che risultano detentori, in virtù di un diritto di superficie, dell’unità immobiliare oggetto degli interventi edilizi agevolabili con il superbonus. Fabrizio G. Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)