Dal 1° gennaio scorso, dal terzo appartamento posseduto e concesso in locazione breve è scattata la presunzione dell’esercizio di attività in forma imprenditoriale.

Ne consegue l’obbligo di apertura della partita Iva, l’ottenimento della segnalazione certificata di inizio attività (Scia), l’iscrizione alla camera di commercio e l’apertura di una posizione previdenziale nonché la perdita del regime della cedolare secca. 

Com’è noto il comma 17, dell’art. 1 della legge 199/2025 (legge di bilancio 2026) ha modificato il comma 595 dell’art. 1 della legge 178/2020 della legge 178/2020, dimezzando da quattro a due la soglia massima del numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità.

Preliminarmente, per appartamento si deve intendere l’unità immobiliare a destinazione abitativa censita in catasto nella categoria “A”, con esclusione della categoria "A/10" (uffici), come confermato dal principio interpretativo della fondazione dell’ordine dei commercialisti di Milano (principio n. 1/2023).

Si può confermare, inoltre, che la citata presunzione riguarda esclusivamente i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria” (4+4) o a canone concordato (3+2) con la conseguenza che si inquadrano tra i contratti soggetti a questa complicata disciplina quelli di durata inferiore a trenta giorni poiché la presunzione di imprenditorialità resta legata al numero di appartamenti e non anche alla durata contrattuale.

Inoltre, ai fini delle disposizioni di cui al D.L. 50/2017, sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione, se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve ovvero di durata massima di trenta giorni, eventuali servizi accessori e quant’altro e i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e aventi a oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi (locazione del comodatario), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima di trenta giorni, eventuali servizi accessori e quant’altro); non devono essere considerati, quindi, gli appartamenti dati in locazione ordinaria o in comodato, che siano poi destinati alla locazione breve da parte del sublocatore o dal comodatario.

Il riferimento alla definizione di appartamento parrebbe comportare che la locazione a persone diverse e con contratti diversi di singole stanze del medesimo appartamento, implichi il conteggio di un solo appartamento, tenendo ulteriormente conto che la presunzione resta ancorata al singolo contribuente e non all’immobile (si pensi al proprietario di tre unità, una detenuta al 100% e due al 50% e al diverso trattamento del proprietario delle due unità possedute per l’ulteriore 50%).

Dal periodo di imposta 2026, in estrema sintesi, è sufficiente destinare alla locazione breve tre o più appartamenti nel periodo di imposta (solare) per uscire dal regime delle locazioni brevi e ricadere del regime imprenditoriale, con le relative conseguenze, compresa l’inapplicabilità del regime della cedolare secca.

Teniamo conto, inoltre, che una per una buona parte di professionisti ordinistici potrebbero sorgere anche problemi di incompatibilità e che per determinati dipendenti pubblici (come i docenti) è vietata qualsiasi attività imprenditoriale o, quantomeno, l’esercizio di un’attività di impresa è soggetta a una preventiva comunicazione agli istituti, con conseguente autorizzazione per l’esercizio di detta attività.

Per la gestione in forma imprenditoriale di questa attività, peraltro, è necessario attivarsi con l’ottenimento della partita Iva, entro trenta giorni dall’inizio della propria attività, che potrebbe essere già scattata dal 1° gennaio scorso, utilizzando un apposito codice ATECO (55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze), con presentazione della Scia al Comune ove risulta collocato l’immobile utilizzato per l’attività e con la necessità di effettuare l’iscrizione presso la camera di commercio e presso la gestione artigiani e commercianti dell’Inps, ottenendo anche il nuovo codice identificato nazionale (CIN), effettuando anche l’aggiornamento dei portali on-line.

Infine, l’imprenditore deve scegliere anche il regime fiscale da applicare (anche il regime forfetario, ma nel rispetto dei limiti e condizioni prescritti, con applicazione del coefficiente di redditività tarato sul codice attività corretto, stabilito nella misura 40% per il codice sopra indicato), aggiornare il sistema di comunicazione degli alloggiati alla Questura, modificare i dati ai fini della tassa dei rifiuti (TARI) ed eseguire altri e ulteriori possibili adempimenti (canone RAI e iscrizione eventuale alla SIAE). Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)