Pubblicità nei registri fin dalla firma e una sola voltura catastale all'origine: si chiude il dibattito operativo sulle vendite a rate con riserva di proprietà.

Sul fronte della pubblicità immobiliare nei registri immobiliari, la risoluzione n. 42/2026 dell’Agenzia delle Entrate – Divisione servizi - stabilisce che il contratto di vendita con riserva di proprietà è soggetto a trascrizione immediata ai sensi del n. 1, comma 1 dell'art. 2643 c.c., trattandosi di atto idoneo a produrre il trasferimento dominicale.

La compravendita immobiliare con patto di riservato dominio disciplina uno degli schemi contrattuali più complessi del nostro ordinamento ovvero una fattispecie nella quale il compratore consegue l'immediata disponibilità del bene e ne assume i relativi rischi, mentre il venditore conserva la titolarità del diritto di proprietà sino all'integrale pagamento dell'ultima rata del prezzo.

Per porre fine alle difformità applicative emerse nella prassi l’agenzia ha fornito un quadro interpretativo unitario che chiarisce il trattamento fiscale, le formalità di trascrizione e i tempi di esecuzione della voltura catastale, recependo il consolidato orientamento della Cassazione che qualifica detta vendita, ai sensi dell’art. 1523 c.c., quale contratto definitivo a efficacia reale differita.

Al fine di garantire la corretta informazione e l'opponibilità ai terzi, la presenza della riserva deve essere espressamente evidenziata nella nota di trascrizione e, in applicazione del comma 4 dell’art. 17 della legge 52/1985, il patto di riservato dominio rientra tra i patti di natura reale da menzionare nel quadro “D” della nota, specificando il "nomen iuris" di "compravendita con riserva di proprietà" nell'apposito campo del tipo di negozio; al saldo dell'ultima rata, l'avvenuto consolidamento dell'effetto traslativo in capo all'acquirente viene reso conoscibile ai terzi mediante la formalità dell'annotazione a margine dell'atto attestante l'avvenuto pagamento integrale del prezzo.

Il successivo verificarsi dell'effetto traslativo, con l'incasso dell'ultima rata, non determina l'insorgenza di alcun nuovo obbligo di voltura catastale, completando così una gestione lineare e priva di duplicazioni burocratiche per professionisti e contribuenti.

Si evidenzia, infine, che, ai sensi dell'articolo 3 del D.P.R. 650/1972, l'onere di voltura è  collegato alla formazione dell'atto che dà origine alla vicenda, identificato nello stesso contratto definitivo con riserva di proprietà e, quindi, l'aggiornamento avviene immediatamente con le procedure automatizzate veicolate dalla trascrizione. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)