I contribuenti possono evitare la decadenza dall’Iva agevolata al 4% se, dopo aver preso possesso dell’abitazione estera e averla adibita a propria dimora abituale, vendono l’immobile italiano entro due anni dall’acquisto estero.

Con la risposta n. 200/2026 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla decadenza delle agevolazioni sulla casa e, in particolare, su quella applicata ai sensi della Tabella “A” Parte II n. 21) allegata al D.P.R. 633/1972 (IVA).

Due coniugi, cittadini italiani residenti all’estero, avevano acquistato nel 2025, in parti uguali, un’abitazione in Italia applicando l’Iva ridotta al 4%, come previsto per l’agevolazione “prima casa”; pochi mesi dopo hanno acquistato, tramite atto notarile con promessa irrevocabile di pagamento, un immobile ubicato all’estero, destinato a diventare la loro abitazione principale, acquisendone il possesso con apposito verbale di consegna, nel 2026.

Il quesito riguardava la possibilità di vendere l’abitazione italiana entro due anni dall’acquisto di quella estera, quindi prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto agevolato, senza incorrere nella decadenza dal beneficio fiscale.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto affermativamente ma subordinatamente alla reale destinazione del nuovo immobile a dimora abituale, richiamando le regole generali sulla decadenza della detta agevolazione.

La Nota II-bis prevede, al comma 4, che il trasferimento oneroso o gratuito di un immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” prima che trascorrano cinque anni determini la decadenza e, in caso di cessione soggetta a Iva, l’agenzia recupera la differenza tra l’imposta dovuta senza agevolazione e quella effettivamente applicabile con l’aggiunta di una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza e agli interessi di mora.

Non decade, però, colui che, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale e la prassi ha precisato che il riacquisto può avvenire anche all’estero ma a condizione che il nuovo immobile sia effettivamente utilizzato come dimora abituale e che ciò sia verificabile mediante strumenti di cooperazione amministrativa (Agenzia delle Entrate, circolare n. 31/E/2010 § 3.1 e 3.2).

La soluzione, peraltro, si fonda sulla lettura congiunta dei commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I allegata del D.P.R. 131/1986 (Tur).

Il comma 4-bis, che richiama il comma 4 nel caso di mancato rispetto del termine, disciplina l’ipotesi in cui il contribuente acquisti una nuova abitazione con l’agevolazione “prima casa” pur possedendo già un immobile acquistato con lo stesso beneficio; in detto caso, per non decadere, l’abitazione pre-posseduta deve essere alienata entro due anni dal nuovo acquisto agevolato e tale termine è stato elevato da uno a due anni dal comma 116 dell’art. 1 della legge 207/2024 (legge di Bilancio 2025).

L’Agenzia delle Entrate, quindi, in totale applicazione del combinato disposto, conclude che la vendita infra-quinquennale dell’abitazione italiana agevolata non comporta decadenza se il contribuente che ha acquistato un nuovo immobile, anche situato all’estero, lo destina effettivamente ad abitazione principale, vende l’immobile italiano entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile e fornisce idonea documentazione probatoria all’ufficio competente.

Pertanto, nel caso esaminato dall’agenzia, i coniugi possono evitare la decadenza dall’Iva agevolata al 4% se, dopo aver preso possesso dell’abitazione estera e averla adibita a propria dimora abituale, vendono l’immobile collocato sul territorio italiano entro due anni dall’acquisto estero. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)