Nessuno scomputo delle spese pagate dagli altri comproprietari nell’ambito di una cessione di quote di proprietà dell’unità immobiliari e di emersione di una plusvalenza tassabile per l’immobile efficientato con il superbonus.

La disciplina delle plusvalenze immobiliari legate al superbonus, di cui al D.L. 34/2020, convertito con modificazioni nella legge 77/2020, si arricchisce di un importante tassello chiarificatore poiché l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 158/2026) ha stabilito che, in caso di cessione di quote immobiliari tra comproprietari, la tassazione avviene pro-quota ma il cedente non può assolutamente incrementare il proprio costo, fiscalmente riconosciuto, con le spese di ristrutturazione interamente sostenute e pagate da un altro comproprietario, anche per le componenti non incentivate.

Com’è noto i commi da 64 a 67, dell’art. 1 della legge 213/2013 (legge di bilancio 2024) hanno modificato gli articoli 67 e 68 del D.P.R. 917/1986 (TUIR) e, in particolare, la lett. b-bis), del comma 1 dell’art. 67 del TUIR dispone attualmente la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi, di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (superbonus) conclusi da meno di dieci anni, escludendo gli immobili ereditati o adibiti ad abitazione principale.

Il comma 1 del successivo art. 68, che dispone sulla determinazione dell’ammontare imponibile, calcola la plusvalenza come differenza tra corrispettivo e costo di acquisto e/o costruzione incrementato dei costi inerenti; se i lavori sono stati conclusi da meno di cinque anni e si è fruito della detrazione maggiorata del 110% con sconto o cessione, ai sensi delle disposizioni, di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020, non si computano tali spese mentre se gli interventi risultano conclusi da oltre cinque anni, si considera il 50% di tali costi.

La risposta in commento si inserisce in un solco interpretativo già tracciato dalla prassi giacché l’Agenzia delle Entrate (circ. 13/E/2024) ha chiarito, a suo tempo, che la nuova plusvalenza colpisce la prima cessione a titolo oneroso effettuata entro dieci anni dalla fine dei lavori, a prescindere da chi abbia eseguito gli interventi.

Con una successiva risposta (n. 208/2024) ha successivamente precisato che per gli immobili ereditati solo in parte l'esclusione opera esclusivamente per la quota acquisita per successione, determinando un'imponibilità pro-quota per la frazione acquistata a titolo oneroso.

Sul fronte probatorio, l’agenzia (risposta n. 86/2026) ha aperto alla possibilità di utilizzare una perizia giurata di stima qualora non sia possibile individuare i costi storici di acquisto o costruzione, con rivalutazione Istat (FOI) se l'acquisizione risale a oltre cinque anni.

Il caso esaminato riguardava due contribuenti, comproprietarie di un immobile, in parte ereditato nel 2009 e in parte acquistato a titolo oneroso, sul quale tra il 2021 e il 2023 sono stati eseguiti lavori ammessi alla detrazione maggiorata del 110%, interamente pagati dal fratello che ha fruito delle relative detrazioni.

L'Agenzia delle Entrate, sul caso specifico, ha, quindi, confermato l'imponibilità pro-quota della plusvalenza riferita unicamente alle quote di proprietà non acquisite per successione e, inoltre, non avendo le istanti sostenuto alcuna spesa per gli interventi edilizi, il loro costo di acquisto non può essere incrementato dei costi pagati dal fratello, restando ammessa la perizia giurata finalizzata a determinare il valore iniziale in assenza dei costi storici, ferma restando l'opzione per l'imposta sostitutiva del 26%. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)