Nel 2026 reintrodotta la possibilità di effettuare l’estromissione dei beni da parte dell’imprenditore individuale con il pagamento di una imposta sostitutiva pari all’8%.

L’estromissione deve essere eseguita mediante comportamento concludente con annotazione nelle scritture contabili entro il prossimo 31 maggio e versamento dell’imposta dovuta alle scadenze previste. Per effetto dell'estromissione agevolata, l'immobile si considera detenuto nella sfera privata della persona fisica a partire dal 1° gennaio 2026.

Il comma 41 dell’art. 1 della legge 199/2025 (legge di bilancio 2026) ripropone la disciplina, di cui al comma 121 dell’art. 1 della legge 208/201, riproposta anche dal comma 37 dell’art. 1 della legge 207/2024 (legge di bilancio 2025) avente ad oggetto l’estromissione dei beni iscritti nel registro dei cespiti ammortizzabili o comunque imputati alla sfera imprenditoriale, a prescindere dal regime contabile adottato.

L’agevolazione riguarda, in particolare, i beni immobili strumentali, siano essi per natura che per destinazione, mentre non possono beneficiare della tassazione agevolata né gli immobili merce (gli immobili costruiti, per esempio, da un impresario edile per la rivendita), né gli immobili patrimoniali (quelli classati in categoria “A”, esclusi gli uffici di categoria “A/10”).

Gli immobili strumentali, ai sensi del comma 1 dell’art. 65 del D.P.R. 917/1986 (T.U.I.R.), si considerano relativi all'impresa individuale solo se indicati nell'inventario redatto ai sensi dell'art. 2217 c.c. o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili o nel registro Iva acquisti.

Non possono essere estromessi, invece, i beni detenuti in leasing (risoluzione n. 188/E/2008) ma possono essere estromessi i beni detenuti in precedenza in leasing ma poi riscattati e per l'Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E/2016 cap. IV) l'agevolazione non spetta nel momento in cui la persona ha concesso in affitto o in usufrutto l'unica azienda, in quanto, in tal caso, non sussiste la qualifica di imprenditore all'atto dell'estromissione.

Per le estromissioni agevolate i beni devono essere posseduti dall'imprenditore alla data del 30 settembre 2025 e l’operazione deve essere eseguita tra il 1° gennaio 2026 e il 31 maggio 2026, mediante comportamento concludente, quale l'annotazione nelle scritture contabili; gli effetti dell'estromissione decorrono dal 1° gennaio 2026 e l'imposta sostitutiva deve essere corrisposta per il 60% entro il 30 novembre 2026 e per il rimanente 40% entro il 30 giugno 2027.

La disciplina si delinea in maniera speculare alle precedenti edizioni con la conseguenza che potranno essere utilizzati tutti i chiarimenti già forniti e l’estromissione potrà generare una differenza tra il valore normale (o catastale, ove consentito) del bene e il suo valore fiscalmente riconosciuto; sulla detta differenza si rende applicabile un’imposta sostitutiva agevolata pari all’8%.

L’operazione, come tutte quelle di questo genere, deve essere pianificata con la conseguenza che l’imprenditore deve valutare la propria convenienza tra la gestione del bene nell’ambito dell’impresa o nell’ambito privatistico, tenendo anche conto dell’imposta sostitutiva da versare sull’estromissione, rispetto alla tassazione ordinaria applicabile sulla plusvalenza, in caso di cessione del bene o di realizzo per chiusura della propria attività.

Una volta estromesso, inevitabilmente, l’immobile entra a far parte del patrimonio personale con il nuovo valore fiscalmente riconosciuto e con i conseguenti effetti diretti sulle plusvalenze realizzabili in caso di vendita e sulla gestione di imposte anche locali (IRPEF e IMU). 

L'esclusione dell'immobile dal regime d'impresa configura un'operazione di autoconsumo rilevante ai fini dell'Iva, ai sensi del comma 2 dell'art. 2 del D.P.R. 633/1972, mentre non emergono criticità in tema di imposte di registro, ipotecaria e catastale non realizzandosi un atto con effetti traslativi onerosi ma trattandosi di un semplice passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata del medesimo soggetto.

L'operazione, se esente o fuori campo Iva, può generare l'obbligo di rettificare la detrazione, ai sensi dell’art. 19-bis2 del decreto Iva (D.P.R. 633/1972), nel caso in cui il tributo sia stato detratto a monte ma il suddetto obbligo non si concretizza nel caso in cui sia già trascorso il periodo decennale di osservazione, come previsto dalle disposizioni vigenti per gli immobili.

Si ricorda, infine, che per l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 26/E/2016), qualora l'immobile sia stato acquisito senza Iva (per esempio, l’acquisto da un privato) e siano state sostenute determinate spese per manutenzione, recupero o altro, per le quali l'Iva sia stata detratta, si rende necessario rettificare la detrazione se le stesse spese si qualificano come incrementative. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)