Sono le stime di copertura dell’agevolazione che inducono le Entrate a sostenere l’esclusione dell’unico proprietario dell’edificio dalla fruizione del superbonus 110%. Paradossalmente, però, è possibile accedere al 110% quando le unità immobiliari dell’edificio appartengono a più proprietari, anche se concesse anche in godimento a un solo detentore.

Questa lettura, già fornita dalla con la circolare 24/E/2020 (§ 1.1) e ribadita come un dogma in ogni incontro con la stampa specializzata e recentemente in commissione di vigilanza, risulta legislativamente immotivata e non aderente al corpo normativo, di cui all’art. 119 del dl 34/2020.

E’ opportuno chiarire che per la costituzione di un condominio non vi sono particolari manifestazioni di volontà o formalità specifiche, né delibere assembleari, giacché il condominio si costituisce “ipso iure et facto” (di fatto, in modo naturale) come la giurisprudenza di legittimità ha già affermato nel tempo (tra le altre, Cassazione sentenza n. 17332/2011).

Il momento di formazione del condominio, quindi, è automatico e avviene, per esempio, nel momento in cui un costruttore di un intero edificio cede la prima unità immobiliare e, quindi, in presenza di due proprietari (costruttore e primo acquirente) nasce il condominio, seppure minimo (al di sotto di otto soggetti).

Si aggiunga, per compiutezza di ragionamento, che il condominio nasce e si costituisce quando più soggetti vantano sugli immobili diritti reali (proprietà) e non contratti a effetti obbligatori (locazione e/o comodato), con la conseguenza che i contratti di locazione (o comodato) non permettono la costituzione del condominio in quanto atti che generano esclusivamente rapporti obbligatori non correlati alla costituzione di diritti reali.

Come indicato più volte anche dall’Agenzia delle entrate (circ. 20/E/2020 § 1.1 e audizione del 18/11/2020) se è unico il proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio non si costituisce il condominio mentre, se le unità immobiliari di un intero edificio appartengono a diversi proprietari, si costituisce il condominio.

Fatte queste precisazioni, il comma 1 dell’art. 119 del dl 34/2020, che ha introdotto la detrazione maggiorata del 110%, nell’ambito degli interventi indica le “parti comuni” che, ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono da qualificarsi tali, in linea generale, quelle “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico” con l’ulteriore indicazione, ai sensi del successivo art. 1118 c.c., che “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”.

Per le Entrate, la detrazione maggiorata del 110%, non può essere estesa, in via interpretativa, ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio, laddove tale detenzione esclusiva non dia luogo alla costituzione del condominio; il motivo, ribadito più volte, è che la lettera a), comma 9 del citato art. 119 richiama (ambito soggettivo) il condominio e, quindi, per la stessa agenzia il superbonus spetta soltanto per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, arrivando a sostenere che devono restare esclusi gli edifici, composti da più unità immobiliari, di proprietà di un unico proprietario o di comproprietari, non tenendo conto, in aggiunta, che la detrazione del 110% si rende applicabile anche alle persone fisiche per gli interventi sulle “parti comuni” degli edifici per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, di cui alla lettera b), comma 1 dell’art. 119, indipendentemente dalla costituzione del condominio.

Ciò comporta, di fatto, che se l’unico proprietario concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle dette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce il condominio e di conseguenza allo stesso non viene riconosciuta la detrazione del 110% mentre se le unità immobiliari di un edificio appartengono a più proprietari e sono concesse ad un unico detentore, in locazione e in comodato, ferma restando la costituzione in condominio, che per l’agenzia deve aver riguardo alla proprietà e non alla mera detenzione, o se gli interventi sono eseguiti dal locatario e/o dal comodatario, la detrazione maggiorata risulta spettante.

Tale lettura restrittiva, e si ribadisce non aderente al comma 1 dell’art. 119, è per l’Agenzia confermata dalle stime di copertura della misura (pag. 12 dell’audizione del 18/11/2020) che hanno tenuto conto, sempre a detta della stessa agenzia, di questa lettura che risulta, però, in aperto contrasto con ulteriori recenti risposte (n. 137 e 139 del 22/05/2020 e n. 293 del 22/07/2019) che hanno ammesso l’applicazione dell’agevolazione sugli interventi eseguiti su “parti comuni” di unità abitative non condominiali, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica, di cui al comma 2-quater.1, dell’art. 14 del dl 63/2013 nonostante, in tal caso, lo stesso legislatore fiscale avesse limitato l’applicazione ai lavori eseguiti sulle “parti comuni di edifici condominiali”. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)