Nella nota di rinnovazione delle ipoteche, oltre agli originari titolari dei beni ipotecati, si rende necessario indicare anche i soggetti subentrati nella titolarità degli stessi beni, con le indicazioni richieste anche ai fini della formalità riferibili all’iscrizione iniziale.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 17 dicembre 2025 n. 69/E, è intervenuta sul tema della rinnovazione di ipoteca e della predisposizione delle relative formalità, destinate ai registri immobiliari, in conseguenza a numerose segnalazioni ricevute, riferibili a talune difformità di comportamento delle conservatorie e ad alcune incertezze operative anche in ordine alle modalità di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio di copie della originaria nota di iscrizione.

Con riferimento alle sopravvenute modifiche nei soggetti titolari degli immobili ipotecati, l’agenzia ha precisato che l'utilizzo della locuzione "anche" nelle disposizioni, di cui all’art. 2851 c.c., depone per la necessità di indicare nella nota di rinnovazione sia i soggetti originari sia i soggetti eventualmente subentrati nella titolarità dei beni oggetto di ipoteca.

L'ulteriore indicazione dei soggetti subentrati nella titolarità dei beni ipotecati, tuttavia, è subordinata dal legislatore a condizione che il passaggio dei diritti agli eredi e agli aventi causa risulti dai registri delle trascrizioni; in dette ipotesi, nella nota di rinnovazione, oltre agli originari titolari dei beni ipotecati, devono essere indicati anche i soggetti subentrati nella titolarità degli stessi beni, con le indicazioni di cui all'art. 2839 c.c., previste per le persone fisiche o per le persone giuridiche se risultanti dai registri immobiliari.

Nell'ipotesi di successione nel credito ipotecario, in mancanza di una norma esplicita che richieda l'indicazione del nuovo creditore, per l’agenzia la formalità deve potersi ritenere correttamente eseguita con l'indicazione del solo creditore originario, in linea con la conformità alla nota dell'iscrizione originaria richiesta dall’art. 2850 c.c. e all'evidenza pubblicitaria rilevabile dalle annotazioni eseguite ai sensi dell’art. 2843 c.c.; si ritiene che l'eventuale indicazione del nuovo creditore sia consentita sempre se il conservatore risulti essere nella condizione di conoscere l'avvenuto trasferimento del credito garantito e, quindi, della collegata garanzia.

Al fine di garantire una completa pubblicità e di consentire una corretta individuazione dei beni immobili gravati da ipoteca, l’agenzia ritiene che si possano indicare, se diversi dagli attuali, anche i dati catastali con i quali lo stesso immobile era stato individuato nella formalità di iscrizione, prevedendo che la nota di iscrizione in rinnovazione sia redatta con la compilazione dei dati descrittivi degli immobili sui quali rinnovare la garanzia ipotecaria, da eseguirsi con l'utilizzo dei dati identificativi validi al momento della rinnovazione per i beni interessati da tale formalità.

Infine, con riferimento alla modalità di pagamento dei tributi per il rilascio di copia, l’agenzia evidenzia la ricezione di segnalazioni con le quali si informa che determinati uffici non ammettono il versamento unitario, di cui all'art. 17 del d.lgs. n. 241/1997 e, sul punto, vengono richiamati alcuni provvedimenti (n. 120473/2017 e n. 734564/2019) che hanno stabilito le modalità di pagamento dei tributi dovuti in relazione ai servizi ipotecari.

Sul punto, viene ricordato che a far data dal 1° luglio 2017, la delega "F24 Versamenti con elementi identificativi" ("F24 Elide") risulta utilizzabile per il pagamento di imposte e tasse per i servizi ipotecari e catastali e relativi accessori, compresa l'imposta di bollo, degli interessi e delle sanzioni amministrative e di ogni altro corrispettivo dovuto agli uffici territoriali, connesso al rilascio di certificati, copie e attestazioni, con la conseguente piena utilizzabilità del versamento unificato ("F24 Elide") quale modalità di pagamento dei tributi dovuti anche per il rilascio di copia dell'originaria nota di iscrizione, ferme restando le altre modalità previste dai citati provvedimenti direttoriali. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)