Per il Notariato, la disciplina tributaria (Iva o registro) delle unità immobiliari censite nella categoria “F” non deve risultare totalmente appiattita sulla mera classificazione catastale.

Per le aree urbane, per esempio, la sola classificazione in “F1” non consente di applicare sempre l’Iva atteso che in tal caso si rende necessario fare riferimento alla destinazione così come definita dagli strumenti urbanistici.

Così il Consiglio Nazionale del Notariato che, con lo studio n. 36-2026/T, è intervenuto per fornire le proprie indicazioni sull’imposizione indiretta (Iva o registro), relativamente alle cessioni di immobili classificati nella categoria “F”, basandosi sui principi dettati dal D.P.R 633/1972 (decreto Iva) e dal D.P.R. 380/2001 (T.U. edilizia).

Nel documento si evidenzia che le categorie catastali “F” sono state istituite per identificare beni che, pur non in possesso di rendita, possono essere oggetto di atti traslativi ma anche che il legislatore non ha ancora regolamentato specificamente il loro trattamento tributario, creando una seria incertezza tra gli operatori.

Per i fabbricati in corso di costruzione (“F3”) e in corso di definizione (“F4”), lo studio ritiene che la cessione sia sempre imponibile ai fini Iva poiché si tratta di beni "non ultimati", non potendo applicare agli stessi i regimi di esenzione previsti dai commi 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972, che riguardano esclusivamente i fabbricati ultimati.

Il notariato, peraltro, esprime il proprio dissenso sulle tesi della Suprema Corte (Cassazione, ordinanze n. 12000/2020 e n. 16946/2024), che vorrebbe far dipendere l'imponibilità dalla qualifica soggettiva dell'acquirente.

Al contrario si sostiene che la natura di un cantiere è una situazione oggettiva e che finché il bene non è idoneo al consumo o alla sua funzione, rimane nel ciclo produttivo e la sua vendita è soggetta a Iva, normalmente con aliquota al 22% oppure nelle misure ridotte, pari al 4% e al 10%, in presenza dei requisiti, di cui alla Tabella A, parti II e III del D.P.R. 633/1972; in detti casi, peraltro, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Contrariamente a quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate (risposta n. 554/2022), che vorrebbe applicare sempre l’Iva ai ruderi, il notariato propone l'applicazione dell'esenzione, con particolare riferimento ai fabbricati collabenti (“F2”), in quanto immobile che hanno perso la propria capacità reddituale non appartenendo alla famiglia delle unità di nuova costruzione e neppure in costruzione.

La relativa cessione, pertanto, deve essere ricondotta al regime naturale di esenzione, di cui al comma 8-bis dell’art. 10 del decreto Iva, con la conseguenza che si rende applicabile l'imposta di registro proporzionale pari al 9%, ai sensi del testo unico dell’imposta di registro (T.U.R.); l’Iva si renderebbe applicabile soltanto nel caso in cui il venditore si configuri come impresa costruttrice e/o ristrutturatrice che cede entro i cinque anni dall'ultimazione o nel caso in cui eserciti l’opzione.

Con riferimento ai lastrici solari (“F5”), essendo semplicemente dei tetti (circ. 36/E/2013), gli stessi debbono essere considerati fabbricati autonomi e, non avendo natura strumentale e non rientrando nelle categorie “B”, “C”, “D”, “E” o “A/10”, seguono anch'essi l'esenzione, di cui al comma 8-bis dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972.

Per le aree urbane, lo studio chiarisce che la categoria “F1” è irrilevante per la tassazione applicandosi il n. 3) comma 3 dell’art. 2 del D.P.R. 633/1972 e il comma 2 dell’art. 36 del D.L. 223/2006; se lo strumento urbanistico comunale qualifica l'area come edificabile, la cessione rientra nel campo Iva mentre se la definisce agricola o non edificabile la cessione deve essere ritenuta esclusa dall'Iva e soggetta a registro.

Un ulteriore argomento di interesse generale concerne l'estensione dei benefici "prima casa", di cui alla Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al T.U.R., con la conseguenza che in presenza di una categoria collocata in “F3” (in costruzione), le agevolazioni spettano se l'abitazione non è di lusso e l'acquirente ha i requisiti soggettivi, con l'obbligo di ultimare i lavori entro tre anni.

Infine, alla categoria “F2” (collabenti), come sostenuto anche dalla Cassazione (ordinanza n. 3913/2025), l’agevolazione è applicabile per l’equiparazione del rudere a un immobile in costruzione poiché rileva la futura destinazione abitativa mentre in presenza di “F5” (lastrici), il beneficio risulta fruibile se il bene è qualificabile come pertinenza di un'abitazione principale, valorizzando il legame funzionale oltre il dato catastale. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)