Dopo l’interpretazione autentica sulla qualificazione e tassazione della concessione o costituzione dei diritti reali di godimento su beni immobili, la disciplina dei redditi diversi si rende applicabile, in analogia alla concessione in usufrutto, anche alle ipotesi di costituzione del diritto di superficie e di altri diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, uso, abitazione e servitù).

Con la conversione in legge del D.L. 84/2025 (decreto fiscale) è stata formulata una interpretazione autentica sulla tassazione delle cessioni di diritti reali immobiliari da parte di soggetti non imprenditori.

Si ricorda, sul tema, che a decorrere dalle cessioni effettuate dal 2024, il comma 92 dell’art. 1 della legge 213/2023 ha novellato la disciplina delle plusvalenze di natura immobiliare, disponendo un diverso trattamento tributario per gli atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, di cui alla lett. b), del comma 1 dell’art. 67 del D.P.R. 917/1986 (T.U.I.R.) e per la costituzione degli altri diritti reali di godimento, che rientrano nella lett. h) del medesimo comma 1 dell’art. 67, con la conseguenza che gli stessi generano redditi diversi, a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile ceduto.

Il comma 1-bis dell’art. 1 della legge di conversione introduce una disposizione di interpretazione autentica, ai sensi del comma 2 dell’art. 1 della legge 212/2000 (Statuto dei diritti dei contribuenti), relativamente alla citata lett. h), del comma 1 dell’art. 67 del T.U.I.R., concernente la qualificazione, ai fini Irpef, dei redditi derivanti dalla concessione o costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili; la norma ha efficacia interpretativa e si applica anche alle fattispecie pregresse, nel rispetto dei criteri generali.

Si ricorda ulteriormente che, quando la costituzione di un diritto reale di godimento ricade nella citata lett. h), comma 1 dell’art. 67 del T.U.I.R., non risulta rilevante il periodo di possesso dell’immobile, con conseguente assoggettamento a tassazione Irpef progressiva della differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione dei redditi.

Si aggiunge, a parte la disciplina per le cessioni di immobili che hanno fruito della detrazione maggiorata (superbonus), che la fattispecie disciplinata dalla lett. b), comma 1 del medesimo art. 67 del T.U.I.R. prevede, invece, che la cessione a titolo oneroso di fabbricati produce un reddito diverso tassabile, soltanto nel caso in cui la cessione avvenga entro cinque anni dalla costruzione o dall’acquisto e il corrispettivo risulti superiore al costo di acquisto o di costruzione; per questa tipologia di plusvalenza, in sede di rogito notarile, il cedente può richiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% al fine di disapplicare la tassazione progressiva Irpef.

Con la norma di interpretazione autentica in commento, il legislatore ha stabilito che il comma 1 dell’art. 67 del T.U.I.R. si deve interpretare nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su beni immobili costituisce un reddito diverso imponibile, ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1, quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1, al ricorrere delle condizioni temporali indicate, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

Il legislatore, quindi, con effetti retroattivi, aderisce all’interpretazione del Consiglio Nazionale del Notariato (studio 14-2024/T) sul tema, specificando che per distinguere le operazioni tra quelle che ricadono nella lett. b) e quelle che ricadono nella lett. h) si deve verificare se, in seguito all’operazione di trasferimento del diritto reale, il diritto reale, oggetto del negozio, cessa totalmente, e in tal caso la cessione dovrà essere inquadrata nell’ambito della lett. b) comma 1 del citato art. 67 del T.U.I.R. o se persiste, in capo al disponente, un diritto reale sul bene oggetto del negozio e, in tal caso, il trasferimento si deve inquadrare nella lett. h) del comma 1 del medesimo art. 67.

Posto che alla luce della norma di interpretazione autentica, si devono ritenere superate anche le precedenti precisazioni (Agenzia delle Entrate, risposta n. 133/2025), in considerazione delle modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024, ai fini dell’imposizione diretta, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si rendono applicabili anche per gli atti a titolo oneroso che comportano la costituzione o il trasferimento dei diritti reali di godimento, di cui al comma 5 dell’art. 9 del T.U.I.R. mentre la disciplina dei redditi diversi, di cui alla lett. h) del comma 1 dell’art. 67 del T.U.I.R., si rende applicabile alle ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, uso, abitazione e servitù), in analogia alla concessione in usufrutto. Fabrizio Giovanni Poggiani - ITALIA OGGI (riproduzione riservata)